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楼市“银十”成色不足

发布日期:2023-12-18 14:56    点击次数:205

  “超级黄金周”激发消费活力

  今年中秋国庆“双节”相逢进一步促进了车市楼市餐饮等各消费市场的火爆。车市方面,“黄金周”给处于“金九银十”销售旺季的汽车市场再添了“一把火”。楼市方面,热点城市的房地产供应量明显增加,开发商纷纷加推项目,并辅以优惠。随着“黄金周”落下帷幕,国庆消费市场呈现出哪些新趋势?

  由于返乡和出游成为人们的主要选择,中秋国庆黄金周并不是传统的楼市销售旺季。但在9月以来一系列宽松政策的加持下,今年中秋国庆假期的房地产市场,带有更多的风向标意义。

  多家机构的数据显示,今年中秋国庆长假期间,热点城市的房地产供应量明显增加。开发商纷纷加推项目,并辅以优惠,试图借助政策热度尽快完成去化和回款。在二手房市场,挂牌量也普遍增加,不少房源下调了报价。

  从销售情况看,一些项目取得了不错的业绩,开发商也纷纷以海报等形式进行宣传,通过“喜报”“热销”等字眼制造热度,提高传播效果。

  但在这背后,市场的成色并不如表面乐观。

  一方面,网签数据存在滞后性,初步估算,长假期间的真实成交量不高。中原地产首席分析师张大伟就认为,由于返乡和旅游的人数较多,考虑买房的人数不足,大部分售楼处非常冷清,大部分城市的交易量有所下滑。中指研究院的统计显示,35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日-10月7日)及2019年假期下降两成左右。

  另一方面,观望情绪仍在,市场分化严重。城市之间、项目之间都存在分化。除了部分有价格优势的项目,大部分项目的去化比例不及预期。看房者比买房者多是普遍现象,多位购房者向21世纪经济报道记者表示,在看房时不仅会“货比三家”,还会理性评估自己的长期还款能力。

房企抓紧“抢收”

  外界对长假期间楼市的期待,是建立在8月末以来一系列政策组合拳基础上的。

  2023年8月末,央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。9月以来,不少城市落地了上述政策的细化版本,并陆续松绑楼市“限购令”。9月20日,广州解除多个区域的限购政策,成为首个松绑“限购令”的一线城市。

  为借助政策东风,开发商的推盘力度和优惠幅度也颇为给力。其中,不少企业在9月末就提前推盘。

  以北京为例,9月26日,北京城建旗下的天坛府六期开盘,推出最后三栋商品住宅,共计300套房源。据介绍,项目开盘仅10分钟就销售275套,销售额73亿元。自2021年8月首次开盘以来,项目全盘累计销售319亿元,刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。

  9月末,中建智地(中建一局)旗下的北京国贤府项目也开放了售楼处。招商蛇口旗下的招商玺项目也于9月开始大力度推盘。

  北京某央企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,公司希望在传统的“金九银十”期间快速销售,并实现回款,中秋国庆长假是重要节点。他表示,面对这个大长假,策划和销售团队都在项目一线,随时准备“抢收”。

  实施了限购优化的广州,推盘力度更大。据广州中原研究发展部监测,2023年“十一”假期,广州一手住宅实际开盘/加推约2886套,较去年同期增加51%。其中,不少项目推出了“一口价”“折上折”“立减”等优惠措施。

  重点二线城市中,除杭州存在大型赛事影响外,其余的推盘力度也普遍高于往年同期。中指研究院的统计显示,国庆假期期间(9月29日-10月6日),武汉市商品住宅合计成交1895套,日均成交237套,同比2022年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。

  此外,苏州、南京、青岛、成都、西安等城市大幅推盘,部分项目的优惠力度也颇为可观。

  二手房方面,多家机构的统计还显示,长假期间,热点城市的二手房挂牌量较假期前继续提升,部分业主下调挂牌价格,且议价空间在加大。

信心仍待恢复

  虽然长假期间的客流量不及平日,但部分项目的销售情况仍然不错。招商蛇口北京公司相关负责人向21世纪经济报道表示,长假期间,公司旗下招商玺项目的来访量和认购量都十分可观,其中,长假后半段的来访量明显多于前半段。此外,项目的销售目标也轻松完成。

  据了解,招商玺项目的定价(含精装修)约在8万元左右,低于市场预期的9万元。

  从房企发布的信息来看,热销项目似乎并不少见。长假期间,不少房企发布销售海报,以“热销”“劲销”“捷报”“喜报”等词汇宣传销售业绩。

  比如,越秀地产广州区域发布的海报显示,黄金周期间,旗下项目累计到访量10826人次,累计成交1016套,成交金额超过40亿元。世纪金源发布的海报显示,旗下的西安曲江大明宫项目,“单日热销12套”。保利与大悦城共同开发的重庆天玺一号项目,双节成交额“突破1.2亿元”。

  但若审视市场的全貌,今年国庆长假期间的楼市成交并不火爆。

  根据中指研究院的数据,2023年国庆假期期间(9月29日-10月6日),35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日-7日)及2019年假期下降两成左右。

  一线城市中,广州、上海成交量高于去年同期的日均成交量,北京、深圳则有所下降。二线城市中,除武汉、苏州、青岛外,其余均低于去年同期的日均交易量。

  该机构表示,国庆假期期间,各地推盘积极性提升,企业加大项目优惠力度,项目到访量较节前有所增加。但在假期出游及市场信心尚未明显修复下,城市及区域间分化仍较严重,除核心城市或成熟区域楼市热度较高外,整体成交量表现一般。

  北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道记者表示,开发商发布的热销海报,也往往带有“虚报”的成分。一方面,很多企业公布的销售规模为认购金额,尚未录入网签,后续存在退房、退订等变数;另一方面,企业有时会故意夸大销售规模,目的是增加传播声量,营造热销氛围,进一步为销售服务。

  二手房交易量同样不甚乐观。根据58安居客研究院的统计,2023年国庆假期期间,全国百城二手房找房热度同比2022年下跌5.4%。其中,一线城市的回落幅度相对最大,为11.0%,二线城市的回落幅度为4.8%,三四线城市为5.4%。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,长假期间,买房人普遍较为理性,“看的比买的多”是普遍现象,这也导致项目从来访转为下定的比例并不算高。究其原因,购房者普遍认为房价不会涨。

  此外,“等政策式的需求延滞”开始出现,即购房者认为还会有更多的政策利好出现,于是选择继续观望。

  针对长假期间的市场表现,受访者普遍认为,虽然门槛已有所降低,但购房者的信心仍未完全恢复,这也在影响市场的复苏进程。假期后的市场表现如何,才真正考验政策力度。房企人士则更为谨慎,认为上一轮政策利好撬动的市场需求,可能很快释放殆尽,企业需在抢收的同时,做好市场下滑的心理准备。

  中指研究院表示,政策层面,考虑到目前市场恢复尚不明显,短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力,以助力市场加快恢复。若政策持续优化到位,同时随着置换改善需求逐渐入市,四季度核心城市市场有望企稳,而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。





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